碧桂园账面资金仅能满足保交楼

经济观察网 记者 陈月芹 从8月7日两笔美元债票息到期未付开始，10天时间里，碧桂园公布了“16碧园05”私募债展期方案。

碧桂园拟定的“16碧园05”展期方案为：本金展期三年，分七期兑付，首付6%（到期后的第一二三个月分别支付2%的本金）、第12个月兑付10%的本金、第24个月兑付15%的本金、第30个月兑付25%本金、第36个月兑付44%的本金。

碧桂园还为展期提供了增信措施，拿出福建龙岩、海阳、江苏沭阳、淮安、兴化的等项目公司股权质押。

除了偿债压力，碧桂园面临更大的挑战是保交楼。这是地方政府、业主、供应商等关心的话题。尤其是出险后，销售端会进一步萎缩，公司账面上可动用资金、监管账户资金是否能覆盖交付资金？

8月20日，一位碧桂园内部人士向经济观察网透露，今年下半年要交付40多万套房，明年还有约40万套待交付，“目前，账户上的资金刚好能基本保障交楼，而前期结算款的支付可能还要靠后市销售。”

从近两年保交楼经验来看，出险房企保交楼的首要前提是，企业维持正常经营，有序、公平地动用资金。

“资金有限，不能随意兑付，比如部分债权人、供应商谋求个别优先清偿，那会损害其他方的利益，很可能导致房子走向烂尾。”该碧桂园内部人士强调，想保交楼，公司资金管理不能乱。

现在，保交楼成为碧桂园各部门、各层级的第一要务，尤其是集团和区域高管、财务资金部门。

从7月底开始，碧桂园内部的保障就“四保”——保交楼、保资产、保安全、保信用，变成了“三保”，删除了“保信用”字眼。“此前，公司内部存在分歧，认为信用也要继续保，但是现在管理层已经统一了意见，保交楼的地位更加凸显”。

自8月初传出票息兑付困难后，碧桂园各区域需要应付来自金融机构、供应商等债权人的还债要求，“我们得反复强调，所有的钱必须优先保证交楼，每一笔支出需管理层审核是否跟保交楼有关。”一位碧桂园人士介绍。

据经济观察网了解，碧桂园对有限的资金用于偿付各类款项有明确顺序，依次是：保交楼资金、工程结算款、项目层面负债、集团层面公开债等。还需和各方谈好支付节点和比例，确保公平公正。

具体而言，碧桂园项目层面现金基本采用封闭管理，资金在扣除工程款等成本后，需优先偿还项目层面金融负债。而未来两年出于保交楼需要，大部分资金处于项目监管户，账面现金中可自由动用的比例极低。只有随着项目建设交付、监管户资金逐步释放，方能有可动用的剩余资金上流至集团，以偿还公开市场债务。

“我们每天必须面对银行、税务、供应商、承建商，压力太大了。但公司给了明确任务，一条原则撑到底——一定优先保交楼。”一位碧桂园区域财务人士说。